Logo

Получить бесплатную консультацию

Оспаривание кадастровой стоимости

16 Декабрь 2015


Настоящая статья написана совместно с моими партнерами ADN Legal и изначально была опубликована на сайте adn-legal.ru 

Тема оспаривания кадастровой стоимости недвижимости крайне актуальна в последнее время, её обсуждают юристы, снижением кадастровой стоимости интересуются собственники объектов недвижимости. В интернете также достаточно публикаций на тему обжалования кадастровой стоимости, но конкретики все же мало. 

Если ранее расчет налоговой базы по земельному налогу, по налогу на имущество как граждан, так и организаций осуществлялся исходя из инвентаризационной стоимости объекта недвижимого имущества (квартиры, нежилого помещения и пр.), то с 01 января 2015 года вступили в силу изменения в Налоговый кодекс Российской Федерации, исходя из которых налоговая база в отношении объектов недвижимого имущества определяется как кадастровая стоимость таких объектов.
Другими словами, собственники недвижимого имущества в 2015 году поняли, что налог придется платить в десятки раз больше, чем они платили ранее. Причем значительная часть счастливых обладателей недвижимого имущества стала узнавать какая же кадастровая стоимость принадлежащих им объектов недвижимости и, зачастую, выявляли, что стоимость завышена в разы по сравнению с рыночной стоимостью.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости

Для начала необходимо определиться, а вправе ли вы вообще оспаривать кадастровую оценку объекта недвижимости.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации Постановлением от 30.06.2015 № 28, к которому мы еще не раз будет возвращаться в настоящей статье установил, что с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Кроме того, вышеуказанным Постановлением Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что к «иным лицам», имеющим право обратиться в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости относятся:
- бывший собственник объекта недвижимости, по тем периодам налогообложения, по которым кадастровая оценка затрагивает его права;
- участник долевой собственности, причем независимо от других сособственников;
- арендатор недвижимого имущества, которое арендуется у государства или муниципалитета;
- арендатор недвижимого имущества, принадлежащего физическому лицу, тогда, когда арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой оценки.
Соответственно, если вы не согласны с кадастровой стоимостью объекта недвижимости которым владеете, являетесь уполномоченным лицом и результатами определения кадастровой стоимости затронуты ваши права и обязанности, то вы можете оспорить результаты определения кадастровой стоимости.
Если немного коснуться истории вопроса оспаривания результатов кадастровой стоимости, то необходимо отметить, что с середины 2014 года в законодательство были внесены существенные изменения, так:
- была изменена подсудность по данной категории дел — арбитражные суды были отстранены от рассмотрения данных споров и все споры по кадастровой стоимости переданы в компетенцию судов общей юрисдикции, причем на уровень судов субъектов федерации (для Москвы и Московской области это соответственно Московский городской суд и Московский областной суд);
- введен обязательный досудебный порядок урегулирования спора путем оспаривания кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре (далее – Комиссия), после чего уже появлялись основания для обращения в суд;
- решения комиссии при Росреестре перестали быть предметом рассмотрения в суде;
- рыночная стоимость объекта недвижимости в качестве кадастровой стала устанавливаться с года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Подготовка к оспариванию кадастровой стоимости недвижимости

Сразу отметим, что если собственником объекта недвижимости является юридическое лицо, то прежде чем обращаться в суд собственник (юридическое лицо) должно обратиться в Комиссию и уже в случае отказа Комиссии у него возникает право на обращение в суд.
Что касается физических лиц и индивидуальных предпринимателей, то для них законодатель установил, что они вправе по своему выбору обратиться либо в Комиссию, либо сразу в суд.

Сбор доказательств для оспаривания кадастровой стоимости в суде

Как и в любом судебном деле, подготовка к оспариванию кадастровой стоимости в суде начинается со сбора первичных доказательств.
Самым главным доказательством в спорах о пересмотре кадастровой стоимости является отчет об оценке.
Крайне важно, чтобы отчет об оценке, который будет лежать в основе ваших требований, составлялся на основании законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки (это Федеральный закон «Об оценочной деятельности» а также Приказы Министерства экономического развития РФ от 20.07.2007 №№ 254, 256 и от 25.09.2014 № 611).
Если же отчет не будет соответствовать данным нормативным актам, то с большой долей вероятности суд откажет вам в удовлетворении требований, поскольку суд оценит такой отчет как недопустимое доказательство.
Что касается вопросов, который необходимо поставить перед экспертом, то скорее всего оценщик, занимающийся подобными вопросами сам подскажет вам, мы же рекомендуем не усложнять, пусть вопрос звучит просто, например: «Определить рыночную стоимость земельного участка, расположенного по адресу …, площадью …, кадастровый номер …».
Также очень важно, чтобы к отчету об оценке прикладывалось экспертное заключение саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик, проводивший оценку, о правильности отчета независимого оценщика.
Не менее важно, чтобы в отчете об оценке рыночная стоимость должна быть определена на ту же дату, что и в свое время была определена кадастровая стоимость участка или объекта недвижимости. Более того, рекомендуем предварительно указать оценщику на необходимость указания соответствующей даты, а после составления отчета самому проверить дату, на которую определяется стоимость объекта недвижимости, поскольку очень часто отчеты содержат иные даты, как правило, более поздние, нежели дата кадастровой оценки, что может служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Также необходимо получить кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости и заверить у нотариуса правоустанавливающие документы на объект недвижимого имущества.
Итак, к исковому заявлению в качестве документов, подтверждающих обстоятельства, на которые вы ссылаетесь, прикладываем:
1. независимый отчет оценщика;
2. экспертное заключение на отчет;
3. решение комиссии Росреестра об отказе в снижении кадастровой стоимости (если имеется);
4. кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
5. нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа на объект недвижимого имущества.

Определяем суд и ответчика при оспаривании результатов кадастровой стоимости

Как мы уже писали выше, дела об оспаривании результатов кадастровой стоимости подсудны судам общей юрисдикции на уровне суда субъекта федерации.
Что же касается того, в какой именно суд субъекта федерации обращаться с заявлением, то здесь действует правило, что заявление подается по месту нахождения заказчика работ по государственной оценке земли. К примеру, в Москве – это Правительство г. Москвы, соответственно обращаться необходимо в Московский городской суд.
Важно отметить, что ответчиком по спорам по кадастровой стоимости является не заказчик работ по государственной оценке (к примеру, в Москве – это Правительство г. Москвы), а Управление Росреестра по соответствующему субъекту федерации.
Административное исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости
с 15 сентября 2015 год действует новый Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ). Соответственно заявление в суд необходимо готовить по правилам КАС РФ, а не Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. С введением нового кодекса, появилось большое количество нюансов, которые необходимо учесть при подготовке заявления в суд.
Обратите внимание, что к форме и содержанию административного искового заявления Кодексом административного судопроизводства также установлен ряд требований, часть из которых отличается от требований к исковому заявлению, предусмотренных Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

Требования при судебном оспаривании кадастровой стоимости

Собрав доказательства и определившись с судом, в который вы будете подавать административное исковое заявление, а также определив ответчика по данному делу необходимо сформулировать свои требования.
Ранее было весьма проблематично сформулировать требования при оспаривании кадастровой стоимости, чего только не просили в суде, причем суды принимали противоположные решения по одному и тому же требованию в рамках одного суда. Пленум ВС РФ разъяснил, что в зависимости от оснований своих требований вы можете обратиться в суд с любым требованием из трех:
- об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
- об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической ошибки
- об оспаривании решения или действия/бездействия комиссии.
При этом имейте в виду, что Пленум прямо указал, что дела об оспаривании кадастровой стоимости, не подлежат совместному рассмотрению с иными требованиями, в частности о пересмотре арендной платы или пересмотре налога. Другими словами, сначала необходимо оспорить саму кадастровую стоимость, и в случае положительного решения суда, отдельным требованием (иском), заявленным к арендодателю (где арендодатель либо государство или муниципалитет, либо к налоговому органу, если речь идет о снижении налога) обращаетесь в суд

Документы, прилагаемые к административному исковому заявлению об оспаривании кадастровой стоимости

Перечень документов, прилагаемых к административному исковому заявлению, в том числе об оспаривании кадастровой стоимости, предусмотрен в ст. 126 Кодекса административного судопроизводства.
Не будем здесь цитировать положения ст. 126 КАС, отметим лишь, что государственная пошлина для физических лиц составляет 300 рублей за каждый объект недвижимости, для юридических лиц — 2000 рублей также за каждый объект недвижимости.

Рассмотрение спора

По общему правилу, дело об оспаривании кадастровой стоимости должно быть рассмотрено в течение двух месяцев со дня поступления административного искового заявления в суд. По крайней мере в московском регионе данные сроки соблюдаются не всегда.
В целях недопущения недоразумений в ходе рассмотрения дела рекомендуем обратить внимание на особенности оформления полномочий представителей административного истца (в случае оспаривания кадастровой стоимости актуально при действиях в интересах собственников, не достигших возраста восемнадцати лет, а также ограниченных в дееспособности).
Важно отметить то, что суд, в соответствии с новым Кодексом административного судопроизводства самостоятельно, без волеизъявления сторон, может направлять запросы, получать доказательства, не представленные той или иной стороной, которые могут, по мнению суда, объективно повлиять на исход дела. Иными словами, суд может помогать ответчику – Росреестру обосновывать позицию, если ответчик – Росреестр не может возразить против доводов заявителя.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что идти в суд, полагаясь на свои силы, без помощи профессионального юриста или адвоката, опрометчиво.
Кроме того, для представительства в суде необходимо подтвердить высшее юридическое образование (представить нотариально заверенную копию диплома о получении высшего юридического образования), а ведь не все граждане РФ являются юристами.

2 Комментариев
  1. Юррррист:

    Где это написано про необходимость высшего юридического образования для представительства в суде?

    • Mugin Alexandr S.:

      Во-первых, добрый день!
      Во-вторых, посмотрите ст.55 Кодекса административного судопроизводства РФ.
      В-третьих, можно и повежливее. За манеры двойка вам))).

      С наилучшими пожеланиями,
      Адвокат Мугин Александр С.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Публикации по арбитражной практике Мугина А.С.

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас!

Ваши данные не будут переданы третьим лицам.

Заказать обратный звонок



close