Logo

Получить бесплатную консультацию

Расторжение договора по инициативе арендодателя

10 Апрель 2012


В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения.Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

- когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

- когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

- когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

- когда арендатор существенно ухудшает имущество;

- когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны. В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья «Арендатор не платит аренду«.

 

56 Комментариев
  1. Мария:

    Здравствуйте! Спасибо за статью, почерпнула для себя важную информацию. Выйдет ли в свет статья на темы: «Разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора»? Спасибо!

  2. Mugin Alexandr S.:

    Добрый день!
    Очень рад, что статья оказалась полезной для Вас. По поводу предложенной Вами темы — честно говоря не думал именно о такой теме. Подписывайтесь на рассылку, в случае написания новых статей сможете сразу с ними ознакомиться.

    С наилучшими пожеланиями,
    Адвокат Мугин Александр С.

  3. Валентина:

    Я хочу выйти из арендных отношений общей долевой собственности земельного участка .Как это сделать?

  4. Mugin Alexandr S.:

    Добрый день!
    Сделать это вы можете в случаях, предусмотренных законом или договором, либо по соглашению сторон.
    Чтобы ответить на Ваш вопрос необходимо понимать кто вы в данном договоре аренды, арендодатель или арендатор, есть ли основания для расторжения договора и, конечно, необходимо изучать договор аренды.

    С наилучшими пожеланиями,
    Адвокат Мугин Александр С.

  5. Татьяна:

    Правомочны ли действия при досрочном растржении договора аренды по инициативе арендодателя в трёх месячный срок, если уведомление было предоставлено одной из сторон общедолевой собственности без согласования с второй стороной в период подготовки документов о разделе собственности. Срок расторжения долговора приходится на момент, когда имущество поделено и право собственности на имущество принадлежит той стороне, которая написала уведомление.

  6. Mugin Alexandr S.:

    Добрый день!
    Чтобы ответить на Ваш вопрос однозначно необходимо изучить документы. После прочтения вопроса возникло очень много встречных вопросов.

    С наилучшими пожеланиями,
    Адвокат Мугин Александр С.

  7. Екатерина:

    Здравствуйте! По договору аренды нежилого помещения » договор может быть досрочно расторгнут по требованию Арендодателя в случае задержки внесения Арендатором арендной платы более чем на 30 дней».
    Могу ли я ,как Арендодатель ,в случае отказа Арендатора расторгнуть договор по соглашению сторон, исходя из приведённого текста договора, отказаться от его исполнения в одностороннем порядке, и не расторгая договор в судебном порядке( не обращаясь в суд) заключить договор аренды с новым Арендатором? с уважением,Екатерина

  8. Mugin Alexandr S.:

    Добрый день!
    Ответить однозначно можно только после изучения Вашего договора, но в общем, представляется, что да, можете.

    С наилучшими пожеланиями,
    Адвокат Мугин Александр С.

  9. Иван:

    Здравствуйте!
    Может ли арендодатель досрочно расторгнуть договор аренды торговой площади (островок в ТРЦ), на основании того что ему за это место предложили большую цену? В договоре есть пункт, что арендодатель в одностороннем порядке может расторгнуть договор, предупредив за 15 дней. Спасибо.

  10. Mugin Alexandr S.:

    Добрый день!
    К сожалению, ответить однозначно на Ваш вопрос без изучения договора аренды не представляется возможным. Формально, такого основания для отказа от исполнения договора в связи с предложением третьим лицом более выгодных условий — нет, но арендодатель может быть вправе увеличить арендную плату, причем до такого размера, которые не устроит вас.

    С наилучшими пожеланиями,
    Адвокат Мугин Александр С.

  11. Иван:

    Добрый день! Спасибо за оперативный ответ.
    Да так и есть, арендодатель хочет поднять цену в 2 раза, но по договору он может поднимать не более 5 процентов в год.

  12. Светлана:

    Скажите, возможно ли расторгнуть досрочно договор аренды в суде, если арендатор не полностью платит арендную плату? Задолженность около 400 тыс. рублей? Платит, но не полностью?

    • Mugin Alexandr S.:

      Добрый день!
      К сожалению, слишком мало вводных, чтобы ответить однозначно. Понадобится юридическая помощь — обращайтесь.

      С наилучшими пожеланиями,
      Адвокат Мугин Александр С.

  13. Сергей:

    Александр подскажите пожалуйста а как быть Арендатору, если в срочном договоре указано право Арендодателя на отказ от исполнения договора с предупреждением другой стороны в срок не менее 10 дней, а у Арендатора указана только обязанность «письменно уведомлять арендодателя о досрочном расторжении договора». Имеет ли возможность Арендатор расторгнуть в одностороннем порядке срочный договор, предупредив об этом письменно Арендодателя.

    • Mugin Alexandr S.:

      Добрый день!
      Тут все зависит как толковать договор, не могу определиться при таких «вводных».

      С наилучшими пожеланиями,
      Адвокат Мугин Александр С.

  14. Ольга:

    Александр, здравствуйте. Спасибо за статью, она помогла мне найти вектор поисков по моему вопросу. Но, к сожалению, даже ГК РФ не может объяснить мне сложившейся ситуации. Взгляните, пожалуйста, Вы!
    Арендодатель — владелец комнаты в коммуналке. Сдал в аренду свое помещение квартиросъемщице с собакой, тем самым нарушив права третьих лиц — владельцев других комнат (меня и моей семьи) согласно ПРАВИЛ СОДЕРЖАНИЯ СОБАК И КОШЕК НА ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА ПЕРМИ, п. 5.2.
    Я уведомила его по электронной почте, что требую убрать из квартиры животное, но он отказывается, ссылаясь на заключенный между ним и квартиранткой договор аренды. Типа договор связывает его по рукам и ногам и квартирантка отказывается съезжать. У него есть какая-то возможность расторгнуть этот договор?
    А как поступить мне? Муж готов на крайний шаг — поменять замки и не пускать квартирантку в дом, чтобы обезопасить меня и ребенка. Потому как, в сущности, наши требования об удалении животного из дома уже две недели игнорируются, ничего не меняется.
    Буду признательна, если подскажите, в какой стороне искать выход из этой ситуации.

    • Mugin Alexandr S.:

      Добрый день!
      Боюсь решение вашего вопроса с собачкой лежит скорее в сфере административно-правовых отношений.
      Вообще несколько не моя тема, боюсь не компетентен я в этом вопросе.

      С наилучшими пожеланиями,
      Адвокат Мугин Александр С.

  15. станислав:

    Добрый день ! Вопрос вот в чем , Мы арендуем ангар на территории предприятия и решили там сделать яму ,писок который был из ямы ,положили на дорогу дабы закруть большие ямы ! Теперь Арендодатель хочет расторгнуть с нами договор об аренде в односторонем порядке ! Имеет он на это право из за наших действий с писком ?! и как нам лучше поступить что бы отсаться на этой территории ! спасибо!

    • Mugin Alexandr S.:

      Добрый день!
      Чтобы ответить на ваш вопрос необходимо почитать договор аренды. Понадобится помощь — обращайтесь.

      С наилучшими пожеланиями,
      Адвокат Мугин Александр С.

  16. Алексей:

    Александр, доброго времени суток! Дайте пожалуйста совет! ситуация следующая. Имеется долгосрочный договор аренды помещения, согласно условиям которого Арендатор вправе в одностороннем порядке уведомив арендодателя за 6 месяцев отказаться от договора. Не найдя отклика арендодателя на просьбу о снижении размера арендной платы, арендатор пишет уведомление об отказе от договора с 01 октября 2016 года и вручает его арендодателя 01 апреля 2016 года, соблюдая таким образом вышеописанный порядок отказа от договора. Но вот проходит 01 октября, 02, 03…., сейчас уже 06 октября, а арендатор продолжает пользоваться помещением и не съезжает, при этом устно ведя переговоры про уменьшение арендной платы. Как в такой ситуации поступить арендодателю? И какие последствия того, что арендатор «просрочил срок отказа от договора»? Может ли арендатор требовать от арендатора нового письма об отказе с новым уведомление за 6 месяцев? Заранее большое спасибо!

    • Mugin Alexandr S.:

      Добрый день!
      Ответ на вопрос «как поступить арендодателю» зависит от того, чего хочет арендодатель (продолжить взаимоотношения с арендатором или прекратить их). Уточните, пожалуйста, тогда попробую ответить.
      Последствий «просрочки» отказа от договора нет, т.к. нет никакой просрочки, формально договор прекратил свое действие 01.10.2016, тот факт что арендатор продолжает пользоваться имуществом не освобождает его от обязанности от оплаты, но не говорит о том, что договор продолжает действовать, фактически арендатор пользуется имуществом в отсутствие на то установленных договором или законом оснований.
      Арендатор может требовать от арендатор чего угодно, только не понятно зачем ему новые письма, поясните, пожалуйста, что конкретно вы бы хотели уточнить.

      С наилучшими пожеланиями,
      Адвокат Мугин Александр С.

      • Алексей:

        Здравствуйте, Александр!
        Арендодатель не хочет расторгать договор, но и не хочет его продолжения на предложенных арендатором условиях. Арендатор предложил вдвое уменьшить арендную ставку, а в случае отказа от этого предложения предложил считать договор прекращенным 01 октября. Но фактически продолжает использовать помещение. По условиям договора, уведомление об отказе от договора подается за 6 месяцев. Поэтому появилась мысль о том, что поскольку Арендатор 01 октября не съехал и не подписал соглашение о прекращении, расторжении договора и акт, то было бы хорошим вариантом обязать Арендатора заново уведомить Арендодателя об отказе от договора с новым 6_и месячным сроком, в течении которого арендная плата будет оплачиваться в прежнем размере. Или, возможно, в следствии такой «просрочки» отказа от договора, считать этот договор заключенным на неопределенный срок, тем самым обязав Арендатора также писать новое уведомление и платить аренду в течение 3_х месяцев. Большое спасибо за Ваши ответы!

  17. Елена:

    Мною (собственником квартиры) 10.09.2016 был заключён договор найма жилого помещения с главой
    семьи из 4-х человек (двое взрослых и двое детей).
    В настоящее время мои арендаторы разными обманными путями пытаются уйти от оплаты аренды и коммунальных платежей.
    В договоре найма в разделе 5. «Ответственность сторон и порядок досрочного расторжения договора» в пункте 5.5 сказано: «В случае невнесения НАНИМАТЕЛЕМ платы за наём жилья в указанный срок, настоящий договор считается расторгнутым немедленно. Наниматель подлежит выселению в течение 9 дней….»
    Могу ли я действительно ссылаясь на этот пункт прекратить
    договорные отношения с неплательщиками? Каковы должны быть мои юридически обоснованные действия?
    Заранее спасибо.
    С уважением,
    Елена

    • Mugin Alexandr S.:

      Добрый день!
      Если коротко, то можете! Действия тезисно: письменный отказ от исполнения договора, под роспись или по почте, требование освободить помещение и оплатить задолженность. А дальше в зависимости от того, как будет развиваться ситуация, боюсь в рамках комментария все возможные варианты не удобно рассматривать.

      С наилучшими пожеланиями,
      Адвокат Мугин Александр С.

      • Всевидец:

        Безграмотные ответы даете, как минимум в момент отопительного сезона никто никого выселить права не имеет.

        • Mugin Alexandr S.:

          Комментарий типичного всезнайки, который даже имя свое настоящее стесняется написать.
          Ваши «грамотные» познания основаны на советском жилищном кодексе, который защищал семьи с малолетними детьми.
          Действующее законодательство не содержит подобных запретов, тем более относительно коммерческой недвижимости.
          Так что глупости у себя на стене пишите и не вводите людей в заблуждение.

  18. Николай:

    Добрый день!
    У меня есть торговое помещение, которое я сдал в аренду на два года. Прошло пол года, арендатор исполняет условия договора, но у меня изменились обстоятельства и я бы хотел расторгнуть договор и использовать это помещение для собственного бизснеса. Возможно ли расторгнуть договор без причины? И если я оформлю дарственную на ближайшего родственника будет ли договор действителен и будет ли это являться причиной для расторжения договора.
    Заранее спасибо
    Николай

    • Mugin Alexandr S.:

      Добрый день!
      Нет, односторонний отказ в данном случае не допускается. Если продадите или подарите помещение договор аренды сохранит силу.

      С наилучшими пожеланиями,
      Адвокат Мугин Александр С.

  19. Йа:

    Я новый АрендоДАТЕЛЬ…
    Приобрел у «Минзема» имущество с Обременением: Аренда до 2020г.

    Договор Аренды (заключённый ранее) содержит такой пункт:
    «Изменение существенных условий предоставления в аренду объектов ГОСУДАРСТВЕННОГО НЕЖИЛОГО ФОНДА в результате принятия иного решения ПРАВИТЕЛЬСТВА РЕСП.БАШКОРТОСТАН, чем было установлено при заключении настоящего договора, влечёт за собой БЕЗакцептное изменение условий настоящего договора.»

    Значит ЛИ это (другими словами):
    «Изменение существенных условий предоставления в аренду объекта
    в результате принятия иного решения
    АРЕНДОДАТЕЛЕМ, чем было установлено при заключении
    настоящего договора, влечёт за собой БЕЗакцептное изменение условий настоящего договора.»

    т.е. Могу ли Я теперь назначитьАрендаТОРУ ЛЮБУЮ цену и Правила по своему желанию?

    Благодарю :)

    • Mugin Alexandr S.:

      Добрый день!
      Как вы красиво оформляете письма.
      К сожалению не очень понял, что там у вас в договоре написано, не возьмусь без изучения текста договора толковать отдельные его положения.

      С наилучшими пожеланиями,
      Адвокат Мугин Александр С.

  20. Марина:

    Может ли арендодатель отказаться от исполнения договора аренды, если срок действия договора не истек.
    Относительно досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в договоре имеется лишь два пункта:
    1. Договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя в случае нарушения пунктов договора арендатором.
    Это стандартные пункты, которые указаны в ГК, относительно арендной платы, использования имущества не по назначению и т. д.
    2. Договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя в порядке установленном законом.

    Может ли арендодатель, ссылаясь на второй пункт договора, направить арендатору уведомление об отказе от исполнения договора, т. е. расторгнуть договор в одностороннем порядке не обращаясь в суд?

    • Mugin Alexandr S.:

      Добрый день.
      Если коротко, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Из вашего комментария нельзя установить имели ли со стороны арендатора место нарушения договора.

      С наилучшими пожеланиями,
      Адвокат Мугин Александр С.

  21. Марина:

    Со стороны арендатора нарушений нет.
    Как досрочно расторгнуть договор аренды с арендатором?
    Может ли арендодатель значительно повысить арендную плату?

  22. Алена:

    Добрый день,Александр! Хорошая статья для арендодателя, спасибо. Но как же быть арендатору, если для него договор стал кабальным и обременительным, договором отказ не предусмотрен, арендодателем ничего не нарушается, и расторгать договор он не хочет. Как думаете перспективы расторжения договора в суде по инициативе арендатора в связи с изменением финансового положения и невозможностью платить далее аренду ? Спасибо вам!

    • Mugin Alexandr S.:

      Добрый день!
      В общем порядке, исходя из ваших вводных, — перспектива никакая. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

      С наилучшими пожеланиями,
      Адвокат Мугин Александр С.

  23. Алена:

    Спасибо за ответ, я так и поняла уже…

  24. Ольга:

    Добрый день.Арендодатель прислал уведомление о расторжении в одностороннем внесудебном порядке за задолженность,предусмотрено договором аренды. В уведомлении требование-оплатить задолженность , с требованием не согласны т.к есть обеспечит.платеж на этот случай, нужно ли подписывать соглашение на расторжение, будет ли расторгнут договор автоматически с задолженностью?

    • Mugin Alexandr S.:

      Добрый день!
      Ответить на ваш вопрос без изучения положений договора аренды и уведомления о расторжении не представляется возможным. Точнее ответить можно, но придется смоделировать порядка 4 ситуаций, что совсем не удобно в рамках комментирования.

      С наилучшими пожеланиями,
      Адвокат Мугин Александр С.

  25. Ирина:

    Добрый день! Александр подскажите пожалуйста может ли Арендодатель расторгнуть договор без суда в одностороннем порядке если есть такой пункт . Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке при отказе одной из сторон от настоящего договора в случаях, когда возможность такого отказа предусмотрена законом или соглашением сторон. Арендодатель отправил по почте только требование о расторжении и соглашение, достаточно ли ему сейчас отправить мне уведомление? И не обращаться в суд для расторжения
    Спасибо.

    • Mugin Alexandr S.:

      Добрый день!
      Однозначно не отвечу на ваш вопрос, так как не знаю какие еще есть «пункты» в договоре, но из приведенного вами положения договора аренды не следует право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора.

      С наилучшими пожеланиями,
      Адвокат Мугин Александр С.

  26. Елена:

    Доброй ночи! Подскажите пожалуйста, мы (муж,жена и двое детей-6 лет и 1 год) снимаем дом,договор заключен с 26,12,2016г. по 25,10,2017г .Но они приехали и решили его расторгнуть в одностороннем порядке (об этом есть пункт в договоре),ссылаясь на ремонт квартиры,который внезапно затеяли они,и хотят что бы мы сделали дорожку за забором,якобы это ущерб их имуществу.только этот уголок мог любой проломить,т.к там и люди и машины объезжали грязь. Я хотела бы получить разъяснение по одному из пунктов договора: Наймодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке,наниматель в течении 10 календарных дней обязан освободить квартиру (дом),что снимает с нанимателя обязательства по возмещению ущерба в соответствии с п.7.6 (полностью возместить любой ущерб квартире (дому) или имуществу,нанесенный по неосторожности в течении 10 календарных дней со дня оповещения) настоящего договора за вычетом удержаний наймодателем платы в случае …

    • Mugin Alexandr S.:

      Добрый день!
      Боюсь ничего конкретного вам разъяснить не смогу, поскольку из вашего комментария не понятно что конкретно вам не понятно.

      С наилучшими пожеланиями,
      Адвокат Мугин Александр С.

  27. Василиса:

    Подскажите пожалуйста: мы подписали договор аренды нежилого помещения. Но через 3 недели мы его переподписали, после окончательного уточнения площади помещения. В новом договоре появился пункт, о котором нас не предупредили. В этом пункте указано, что с нами могут расторгнуть договор без объяснения причин (т.е. без нарушений и даже если мы вовремя будем вносить аренду и соблюдать все правила) Насколько это законно?

    • Mugin Alexandr S.:

      Добрый день!
      Насколько законно прописать в договоре право арендодателя отказаться от исполнения договора во внесудебном одностороннем порядке? Вполне законно, в гражданском кодексе нет запрета указывать такое условие в договоре аренды.

      С наилучшими пожеланиями,
      Адвокат Мугин Александр С.

  28. Татьяна:

    Добрый вечер! Подскажите, пожалуйста, могу ли я в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды нежилого помещения при нарушении условий договора арендатором в части внесения ар. платы: была частичная оплата за февраль и два месяца без оплаты (март -апрель). ст 619 п.3 ГК РФ.
    в договоре аренды есть след. пункты:
    Наст. договор может быть расторгнут досрочно
    -в одностороннем порядке при отказе одной из сторон в случаях, когда возможность такого отказа предусмотрена законом или настоящим договором, либо в одностороннем порядке без объяснения причин предварительно письменно уведомив об этом др. сторону не менее чем за 2 месяца.
    — в иных случаях, предусмотренных законом или соглашение сторон.
    остальные пункты — через суд.
    Буду Вам очень признательна за быстрый ответ, в среду мы должны встретиться с арендатором, не знаю, что делать. Отказ от исполнения договора я отправила арендатору месяц назад,сославшись на п.3 ст 450 ГК, а он отменен?..

    • Mugin Alexandr S.:

      Добрый день!
      Чтобы ответить точно, надо бы все таки посмотреть договор, потому как из вашего комментария не понятно, предусмотрено ли договором внесудебное расторжение, т.к. есть ссылка на п. 3 ст. 619 ГК РФ, которая предусматривает расторжение в суде.
      Кто отменен? п. 3 ст. 450? вроде действует, только им предусмотрены последствия отказа, на не основания.

      С наилучшими пожеланиями,
      Адвокат Мугин Александр С.

  29. Доброе утро. У нас следующая ситуация:
    есть здание в 4 000 кв.м в Москве. Собственник в 2005 году заключил с двумя компаниями договор аренды. (заключил на крайне не выгодных для себя условиях. Затем было много Доп.соглашений по арендной ставке). ДО до 2025 года с регистрацией. Но затем один из ДА был расторгнут. Осталась одна компания с ДА до 2025 года. Они в свою очередь по ДА пересдавали площади другим арендаторам, получали арендные платежи и потом переводили часть Собственнику.
    Но на сегодня арендные платежи не устраивают. Они очень низкие.Арендатор ссылается на доп.соглашение,которое зарегистрировано.
    В ДА нет пункта о расторжении договора.Составляли «грамотные» юристы Арендатора, а Собственник только подмахнул. Собственник — некоммерческая организация.

    Но в 2016 году провели переоформление объекта на коммерческую структуру(ООО) где единственным учредителем стал тот самый собственник-не коммерческая структура. При этом договор аренды не переоформлялся.

    Задумал Собственник продать объект, нашелся покупатель. Но там сидит арендатор по ДА до 2025 года.
    Новый собственник(фактически старый) не хочет «бодаться» с арендатором, расторгать ДА и выгонять их(видимо есть какие то причины). Покупатель не хочет покупать с Арендатором,но ищет путь расторжения ДА.

    Есть по нашему мнению ряд зацепок:
    1. Можно предоставить из бухгалтерии собственника справку о том, что были просрочки по арендным платежам
    2.Часть помещений используется не по назначению(организована столовая,хотя об общепите не договаривались).
    3. Объектом владеет новое юр.лицо, договор аренды не переоформлен(хотя учредитель-прежний собственник)
    4. Существует только один договор аренды, который имеет регистрацию, следовательно на часть помещений можно привести свою охрану и своих арендаторов и таким образом внести дизбаланс в работу их арендаторов. Подействует ли это?
    5. Арендные платежи значительно ниже рынка аренды в районе(существенно ли это?)

    ЧТО МОЖНО СДЕЛАТЬ В ДАННОЙ СИТУАЦИИ И МОЖЕТЕ ЛИ ПОМОЧЬ?

    Заранее благодарим за ответ!

    • Mugin Alexandr S.:

      Добрый день!
      Чтобы оценить перспективу необходимо, как минимум, почитать договор аренды.

      С наилучшими пожеланиями,
      Адвокат Мугин Александр С.

  30. Ольга:

    В договоре аренды с МУП есть пункт: «Если арендатор нуждается в арендуемом имуществе, арендатор обязуется расторгнуть договор аренды и вернуть имущество». На основании этого пункта договор аренды был досрочно расторгнут.
    Через месяц на том же месте, с тем же ассортиментом товара появился другой арендатор. Можно ли как то защитить свои права?

    • Mugin Alexandr S.:

      Добрый день!
      Тяжело сказать сходу. Не понятна ваша позиция, чего вы хотите? Вернуться в помещение? Получить денежную компенсацию? Какое свое право вы считаете нарушенным?

      С наилучшими пожеланиями,
      Адвокат Мугин Александр С.

  31. Александр:

    Добрый вечер! Мы арендуем площадь в торговом центре под бутик. Платим исправно на протяжении 5 лет и все было хорошо, пока наш арендодатель не развелся с женой и она стала владелицей 1/2 этого торгового центра и письменно уведомила нас что, теперь мы должны половину суммы арендной платы переводить на ее счет. Арендодатель через администрацию говорит чтобы не переводили и вообще начал собирать деньги налом не выдавая ни каких документов об оплате. Как быть в такой ситуации , платить на два счета или нет? Решение суда нам было предоставлено, но новых договоров нет, так как он уехал в Украину и не собирается приезжать.

    • Mugin Alexandr S.:

      Добрый день!
      Если новый собственник вам предоставил доказательства перехода права собственности, то предполагается, что он также вправе рассчитывать на плату за пользование имуществом. Если между собственниками есть спор по данному вопросу, можете воспользоваться ст. 327 ГК РФ и внести деньги на депозит нотариуса, пусть они разбираются между собой, а вы будете считаться исполнившим обязательство по оплате.

      С наилучшими пожеланиями,
      Адвокат Мугин Александр С.

  32. Владимир:

    Здравствуйте,Александр.Очень полезный сайт,многое почерпнул.Я около 15 лет арендую здание у одного часто меняющего название АО. Задолженностей нет ни по аренде,ни по коммунальным платежам.Более того,сам вкладывал в ремонт свои деньги,ни копейки взамен от арендодателя не получал.Одно из помещений пришло в аварийное состояние,сделан акт осмотра с представителем собственника,проведена экспертиза.Мы уведомили,что эксплуатация опасна для жизни и освободили его.Но нам приходили обычные счета,мы всё оплачивали,пока не настояли на ремонте.Отремонтированное помещение сейчас стоит без отопления,воды,света.Все мои труды на смарку .Мне предложено найти инвесторов,либо опять оплачивать полные счета.В противном случае договор арендодатель расторгает. т.к .площадь не занимается.Но всё это происходит не по моей вине,ремонт всей коммунальной составляющей ожидается очень недешёвый.Вынужден искать адвоката для оспаривания действий собственника,считаю,что налицо злоупотребление положением.Мне очень интересно Ваше мнение.Александр,спасибо Вам заранее.

    • Mugin Alexandr S.:

      Добрый день!
      Прошу прощения за задержку с ответом, не всегда успеваю оперативно отписываться здесь.
      В следующий раз звоните по телефону 8 906 767 45 66.
      Без изучения документов мое мнение ничем вам не поможет, к сожалению, да и особо не важно. Чтобы оценить перспективу надо смотреть договор, переписку и прочие документы.

      С наилучшими пожеланиями,
      Адвокат Мугин Александр С.

  33. Михаил:

    Здравствуйте, Александр!
    Подскажите нам пожалуйста!
    Мы арендуем нежилое помещение второй год подряд, исправно платим и не нарушаем условий договора. В середине действия текущего договора аренды арендодатель решил, видимо из жадности, изменить условия договора аренды. Он направил нам новый договор на подпись и соглашение о расторжении старого. Новый договор гораздо жестче старого, меняет существенные условия, предусматривает внесение залоговой суммы, чего не было раньше, и навязыват другие невыгодные условия. Налицо понуждение. Текущий договор предусматривает 1стороннее расторжение с уведомлением арендатора за 60 дней со ссылкой на п3 ст450 ГК РФ. На соглашение о расторжении, от 01 октября, мы отписались предложением составить допник к текущему договору и подписывать дс о расторжении не стали. Арендодатель не ответил и через месяц прислал Уведомление о расторжении договора. Причем нам его вручили 14/11 а срок до окончания договора установили 01/12. Подскажите пожалуйста откуда нам отсчитывать 60 дней до окончания действия договора — От даты отправки арендодателем Соглашения о расторжении или от даты отправки Уведомленя о расторжении договора, ведь Соглашение это 2Х сторонний документ и он не был подписан, а арендодатель настаивает на том что отправил нам расторжение 01 октября. И как вообще трактовать п3ст450 если договор был подписан в 2017г. уже после упразднения данного пункта в ГК и мы не нарушали никаких условий договора??

    • Mugin Alexandr S.:

      Добрый день!
      Не смогу ответить вам однозначно без изучения договора (не потому, что жадничаю, а потом что в договоре может быть написано, что договор считается расторгнутым по истечении 60 дней с момента отправки или с момента получения).
      Понадобится более подробная консультация по данному вопросу — высылайте документы на advokat-mugin@mail.ru, посмотрим.

      С наилучшими пожеланиями,
      Адвокат Мугин Александр С.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Публикации по арбитражной практике Мугина А.С.

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас!

Ваши данные не будут переданы третьим лицам.

Заказать обратный звонок



close