Logo

Получить бесплатную консультацию

Удержание имущества арендатора

7 Март 2016


удержание имущества арендатораСегодня предлагаю раскрыть такой способ исполнения обязательств как удержание, обозначить — когда оно может быть применено, что может быть предметом удержания, каким образом максимально обеспечить интересы арендодателя.

Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств возможно применительно к отношениям сторон как по договору подряда, так и по договору транспортной перевозки. В настоящей статье пойдет речь об удержании имущества применительно к договору аренды.

В Гражданском кодексе вопросам удержания, как способу обеспечения обязательств, уделено лишь две статьи 359 и 360, а сама процедура удержания имущества должника вызывает вопросы у арендодателей.

В каких случаях арендодатель имеет право удерживать имущества арендатора

Если арендатор не исполняет свои обязанности по договору надлежащим образом, например, арендатор не платит аренду, бывает у арендодателя встает вопрос: вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора. Сразу скажем – не всегда удержание имущества арендатора арендодателем является законным. Более того, в ряде случаев грозит арендодателю обвинением в самоуправстве, если не хищении (краже, грабеже).

Допустим, срок аренды истек, а у арендатора осталась задолженность перед арендодателем.

С одной стороны, для возникновения самого права на удержание и его применения нет необходимости заключать специальное соглашение. При этом, конечно, необходимо убедиться, что договором аренды не предусмотрено иное, так как ст. 359, устанавливающая основания удержания является диспозитивной и позволяет сторонам договора изменить основания по соглашению сторон (то есть в договоре может быть прописан прямой запрет на удержание имущества арендатора).

Иногда у арендодателя есть соблазн удержать все оставшееся после арендатора имущество. Но удержание применяется лишь в отношении вещи, принадлежащей должнику на праве собственности. То есть, если арендатор представит документы, подтверждающие, что удерживаемое имущество принадлежит на праве собственности третьему лицу, либо само третье лицо потребует вернуть такое имущество, то арендодателю ничего не останется как перестать удерживать данное имущество.

Отмечу, что есть судебная практика, согласно которой, ряд судов вовсе считает, что удерживаемая для обеспечения исполнения обязательства вещь должна быть индивидуально определенной. Данный вывод является спорным.

При этом об удержании необходимо письменно уведомить должника о намерении удержать вещь. Конечно, уведомление о удержании не предусмотрено действующим законодательством, но письмо об удержании необходимо направить арендатору, дабы не случилось ситуации, что удержанное имущество будет признано неосновательным обогащением и не истребовалось из владения арендодателя. По крайней мере, есть такая судебная практика.  

С другой стороны, право арендодателя удержать имущество возникает у только если вещь оказалась на законном основании в его владении. Если вещь захвачена арендодателем помимо воли арендатора, то у арендодателя не возникает право удерживать вещь.

В большинстве арендных споров имущество оказывается во владении арендодателя в отсутствии неправомерных действий с его стороны. Имущество поступает во владение арендодателя в следствии оставления арендатором этого имущества после утраты права пользования соответствующим помещением — истечения срока аренды. Так как подобное владение имуществом не может быть признано незаконным, оно может быть удержано по правилам п. 1 ст. 359.

Соответственно, если арендодатель завладел вещью, принадлежащей другому лицу, незаконно можно не рассчитывать на защиту в суде, даже если арендатор не исполнил свои обязательства. Данный вывод в свое время также нашел свое отражение в п. 14 информационного письма  Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной».

Еще один важный момент. Применение удержания возможно только в договорных отношениях. Если договор между сторонами не заключался, например, арендные отношения фактически сложились, но в предусмотренной законом форме договор не заключен, кредитор не может рассчитывать на защиту.

Соответственно целесообразно еще на стадии заключения договора предусмотреть в договоре аренды положение о том, что в случае, если после прекращения договора аренды арендатор оставит в помещении имущество, арендодатель будет осуществлять хранение такого имущества, но за счет арендатора. Если вы предусмотрите в договоре аренды такое условие, то помимо обязанности по обеспечению сохранности имущества арендатора у арендодателя возникает право требовать с арендатора компенсации расходов на хранение имущества.

Как правильно удержать имущество арендатора

Во-первых, необходимо убедиться, что договором аренды не установлено запрета на удержание имущество арендатора.

Во-вторых, необходимо убедиться, что договор аренды является расторгнутым. Удержание имущества арендатора в рамках действующего договора аренды является незаконным.

В-третьих, составить опись имущества арендатора или акт удержания имущества арендатора. Для составления данной описи целесообразно сформировать комиссию, в которую, по возможности, включить не зависимых от арендодателя лиц – других арендаторов, участкового и пр.

В-четвертых, уведомить арендатора об удержании.

Хорошо, если общая стоимость имущества арендатора, удержанного арендодателем, превышает сумму задолженности и арендатор сильно заинтересован в том, чтобы удержанное имущество вернуть, но так бывает не всегда.

Что делать с удержанным имуществом, если арендатор не исполнит свои обязательства по договору и не погасит задолженность я расскажу с следующей статье.

Подписывайтесь на рассылку публикаций внизу страницы.

24 Комментариев
  1. Елена:

    Статья закончилась на самом интересном — что делать дальше с имуществом. И что делать с животными, которых оставил арендатор и которые тоже удерживаются. Возможно ли их усыпить и предъявить чек за эвтаназию ко взысканию?

    • Mugin Alexandr S.:

      Добрый день!
      Как у вас жестоко все, хорошо арендатор работников своих не оставил у вас, а то вы бы их тоже того…?
      Никак не найду время написать статью. Если совсем коротко — под ответственное хранение или на реализацию (расходы со злодея из стоимости реализованного или в судебном порядке).

      С наилучшими пожеланиями,
      Адвокат Мугин Александр С.

  2. Елена:

    Добрый вечер!
    а что делать, если арендодатель опечатал помещение и удержал имущество, не оповестив об этом.
    на сколько это правомерно?

    • Mugin Alexandr S.:

      Добрый вечер!
      Обычно, если кто то с чем то не согласен и хочет доказать свою правоту в правовом поле, то идут в суд (с соблюдением претензионного порядка).
      Оценить правомерность опечатывания помещения, исходя из ваших вводных, невозможно. То что арендодатель удержал имущество и не уведомил арендатора, думаю не критично — если арендатор не в курсе что его имущество удержано, то возможно оно ему и не нужно, а если арендатору известно, что имущество удержано, соответственно он уведомлен. Не пойму в чем вопрос.

      С наилучшими пожеланиями,
      Адвокат Мугин Александр С.

  3. Наталья:

    Доброго времени суток. У меня вопрос также по животным. Арендатора задержали. Идет следствие.
    Он использовал арендуемое помещение под ветклинику. Кроме товара, в помещении остались животные. Что делать с товаром и с животными? С момента его задержания прошло 3 недели, никакого представителя он к арендодателю не направлял для урегулирования сложившейся ситуации.
    Помогите пожалуйста советом!!!!

    • Mugin Alexandr S.:

      Добрый день!
      Действительно не простая ситуация. Если к делу подходить формально, то наверно единственным выходом является передача животных на ответственное хранение с последующим взысканием расходов с арендатора. Но на практике это не столько выход, сколько дополнительные расходы.
      Чтобы советовать чего либо не плохо было бы понять чьи это животные, арендатора или его клиентов.

      С наилучшими пожеланиями,
      Адвокат Мугин Александр С.

      • Наталья:

        Добрый день. Животных забрала продавец (это животные арендатора). Мы хотим сделать удержание имущества, затем реализовать его в счет арендной платы. Направили претензию на юр. адрес арендатору с уведомлением о расторжении договора аренды через месяц (условие договора) и уведомлением об удержании имущества (условие договора в случае неоплаты аренды два раза), если через месяц не будет погашен долг. А он не будет погашен, потому, что арендатор под следствием. Через месяц мы пригласим участкового, составим акт, закроем, опечатаем помещение с имуществом арендатора. Или уже сейчас можно составить акт и опечатать помещение? Закажем оценку имущества и товаров в обороте. По условиям договора мы можем реализовать товар за 50% от стоимости оценки.
        Правильны ли наши действия? И еще ситуация осложняется тем, что последний договор аренды (11 месяцев) заключен на индивидуального предпринимателя. А предпоследний договор аренды (тоже на 11 месяцев) был заключен на ООО (Этот человек — предприниматель был там учредитель и директор), по этому договору также остался долг по аренде. Он ООО не закрыл, открыл ИП. Помещение одно и тоже. Теперь долг по двум договорам. Вопрос удержание мы должны делать по последнему договору с ИП или можно по предпоследнему с ООО удержать имущество, так как долг здесь больше? Подали в арб. суд о взыскании задолженности 28.12.2016г. Приняли к производству 09.01.2017г. Исполнительный лист еще не скоро будет.
        Подскажите правильно ли мы наметили наши дальнейшие действия? СПАСИБО, что откликнулись на нашу проблему.

  4. Юлия:

    Добрый день!
    Подскажите как быть. Работала в организации, арендуемые помещения которой опечатали за неуплату арендной платы. Мои работодатели не предпринимают попыток вернуть свое имущество. Но дело в том, что в данных помещениях осталась моя трудовая книжка. Ее мне никак не восстановить. А арендодатель отказывается мне ее вернуть, аргументируя тем, что между нами не было заключено никаких обязательств и отправляет к работодателям, которые оборвали все связи.
    что можно сделать в данной ситуации? Обязаны ли мне вернуть мой документ?

    • Mugin Alexandr S.:

      Добрый день!
      Если коротко, если трудовой договор расторгнут, то, конечно, вам обязаны вернуть трудовую книжку. Арендодатель вам совершенно справедливо предлагает решить этот вопрос с работодателем.
      Другой вопрос, что даже если вы получите решение суда об обязании работодателя вернуть вам трудовую книжку, совсем не факт, что данное решение буде исполнено.
      С наилучшими пожеланиями,
      Адвокат Мугин Александр С.

      • ольга:

        ваш ответ подтверждает какую-то безысходность!!! и та и другая сторона может выдать работнику хотя бы копию трудовой книжки!!! а далее.. написать заявление в полицию или в прокуратуру о » незаконном удержании документов».. Вероятно при опечатывании помещения была составлена опись всего…. и так же можно взять ксерокопию описи.. трудовая книжка- это собственность работника. а бегать за недобросовестным работодателем и арендатором- тратить время.. деньги и нервы.. работать на содержание семьи и себя лично нужно всегда..здесь и сейчас.. Здесь явное нарушение гражданских прав и свобод ..

        • Mugin Alexandr S.:

          Конечно нарушение. А бегать или не бегать — это решать вам.

          С наилучшими пожеланиями,
          Адвокат Мугин Александр С.

  5. Роман:

    Подскажите пожалуйста как быть. У арендатора задолженность по оплате в одном крупном ТЦ. Арендодатеть расоргает договор и согласно пункту договора начинает удерживать товар на торговой точке. Точку опечатывает. Обращается в суд с иском о Взыскание долга. Однако весь товар передан арендатору по договору комиссии то есть фактически принадлежит третьей стороне. Она обращается с иском об истребовании из чужого незпконного владения. Каков исход дела на ваш взгляд и главное Арендодатеть в ходе разбирательства требует комитета доказывать полностью принадлежность ему товара вплоть до товарных накладных с поставщиками, фактов оплаты им товара и прочее. Правильно ли это?

    • Mugin Alexandr S.:

      Добрый день! Не смогу вам однозначно сказать какой будет «исход дела» без документов. А требовать арендодатель может что угодно, в свою очередь стороны, участвующие в дела, также могу предъявлять любые доказательства.

      С наилучшими пожеланиями,
      Адвокат Мугин Александр С.

  6. Марина:

    Здравствуйте! Подскажите, пожалкйста, как правильно поступить в моей ситуации. Был заключён договор с большим офисным центром, так как владельцы нашей фирмы были из другого города и вовремя не перечисляли деньги за аренду доступ к кабинету мне запретили, сменив замки. В кабинете остались помимо мебели и оргтехники мои личные документы (инн, Снилс и т.д) и документы фирмы, договор, печати, все оригиналы правоустанавливающих документов. Я отсутствовала в городе 3 месяца. Сегодня обратилась к администратору, с просьбой зайти в помещение с охраной, чтобы забрать приних свои личные документы, на что мне было сказано, что там сидят уже другие арендаторы, никаких наших вещей там уже нет. Что мне делать в данной ситуации? Подскажите, пожалуйста.

    • Mugin Alexandr S.:

      Добрый день!
      Ответил вам по телефону.

      С наилучшими пожеланиями,
      Адвокат Мугин Александр С.

  7. Наталья:

    Вот вы отстаиваете в статье интересы арендодателя. У меня 2 вопроса:
    1. А как обстоят дела с интересами арендатора? Например договор расторгнут уже. Аренда не капает. Но сумма удерживаемого имущества в 15 раз больше чем задолженность по аренде. И имущество удерживается против моей воли. Просила письменно произвести подсортировку в действующие магазины и забрать часть товара.
    2. Могу ли я признать договор аренды не действительным т.к. мне не сообщили сумму коммунальных расходов в месяц. В договоре указаны только формулы и нет исходных данных. Без исходных данных кол-во м2 и все затраты на отопление и свет нет возможности высчитать суммы. Т.О. сумма коммунальных расходов выставленная мне оказалось значительной 16500 в месяц в результате чего накопился большой долг и я расторгла договор аренды. И еще не подписан акт приема-передачи помещения под торговлю. Подписан только акт приема-передачи под отделку.
    Намерена судиться в любом случае. Простой магазина опечатанного составляет 2 месяца. За аренду оплачиваю из выручки с других магазинов.
    Могу я написать заявление в полицию на самоуправство представителя арендодателя? Она ко мне видимо испытывает личную неприязнь. Контакт не заладился с первого дня общения по уже заключенному договору. К директору не допускают, больше никто вопрос решить не может.

    • Mugin Alexandr S.:

      Добрый день!
      1. Не понял вопроса.
      2. Просить можете, а будет или не будет договор признан недействительным без всех «вводных» не скажу.
      3. Написать заявление в полицию можете, будет ли арендодатель привлечен арендодатель к ответственности или нет, также не скажу.

      С наилучшими пожеланиями,
      Адвокат Мугин Александр С.

      • Нина:

        Арендатор имеет большой долг по аренде офиса. Постоянно шли ему на уступки по оплате аренды, входили в его «положения». Был предупрежден об оплате долга. Также был предупрежден о рассторжении договора. Помещение продолжал занимать. Доступ в офис закрыли. Через четыре месяца закончился договор аренды помещения. Арендатор за эти четыре месяца ни разу не обратился, чтобы забрать свои документы. Что делать с документами и орг.техникой? Написать ему уведомление, чтобы он забрал свои документы не можем т.к. не имеем его координат. Можем ли документы, брошюры, информационные буклеты уничтожить? Офис сдать с мебелью в аренду?

        • Mugin Alexandr S.:

          Добрый день!
          Поступайте на ваше усмотрение, сомневаюсь что у бывшего арендатора есть убедительные, достаточные и относимые доказательства того, что в офисе остались какие либо документы, либо техника.

          С наилучшими пожеланиями
          Адвокат Мугин Александр С.

  8. Елена:

    А вот интересно что делать, если не платят аренду, имущество не забирают и имущество то стоит несоизмеримо больше чем долг, расторгнуть договор и потребовать оплаты задолженности и вывоза имущества? И указать, что при неуплате будет удержана часть имущества соизмеримая с задолженностью? Арендатель судится за данное имущество и подозреваем, что данное имущество могут присудить другим, придя к нам третье лицо потребует вернуть имущество им на основании решения суда, как мы можем вернуть им если у нас с ними нет правоотношений. Как вообще заставить оплатить и какие статьи еще использовать, на что основываться?

    • Mugin Alexandr S.:

      Добрый день!
      Боюсь не смогу ответить на ваш вопрос в рамках комментария так, чтоб ответ был для вас полезен и мог быть руководством к действию, много встречных вопросов.

      С наилучшими пожеланиями,
      Адвокат Мугин Александр С

  9. Елена:

    да и фактически если договор еще действует, то получается мы пока не удерживаем, а исполняем обязательства по договору, и, если они пожелают забрать мы не вправе удерживать или же письменно уведомить о том что соизмеримая часть будет удержана, и получается это нужно оценивать имущество и забрать ее часть

  10. Анна:

    Добрый день. Подскажите, как быть в такой ситуации: я являюсь ИП, сняла помещение а аренду, организовала там кафе, далее готовое кафе сдала в субаренду, однако арендодатель и субарендатор вступили в сговор и захотели меня исключить как ненужное звено, однако все мое оборудование арендодатель удерживает мотивируя это тем что я не платила аренду. Аренду я платила, однако чеков у меня нет, т к по договору аренда 8000 а по факту 40000 и арендодатель сразу отказалась давать чеки дабы не возникли у нее проблемы с налоговой. Деньги за аренду отдавала не только я лично но и многие работники которые могут это подтвердить, да и врядли бы арендодатель держал бы меня два года если бы я была бы таким злостным неплательщиком. Еще такой ньюанс, все оборудование куплено не на мое ИП и по бумагам принадлежит третьему лицу. Однако когда третье лицо приехало за оборудованием, арендодатель отказался его отдавать, мотивируя тем что на меня уже подан иск в суд и оборудование арендодатель оставил себе в качестве залога так же арендодатель часть оборудования спрятал неизвестно куда а на остальном оборудовании работает и получает прибыль. Имеет ли арендодатель право удерживать оборудование третьего лица, укрывать его от законного владельца а так же использовать его после прекращения договора для получения прибыли? Заранее спасибо за ответ.

    • Mugin Alexandr S.:

      Добрый день!
      Очевидно, что арендодатель не имеет право удерживать оборудование третьего лица, а также совершать иные манипуляции с данным оборудованием.
      Свидетельскими показаниями доказать оплату не получится. Собственно сложившаяся ситуация является платой за урок, что передача денег без подтверждающих документов — фактически подарок арендодателю. В следующий раз будьте осторожней.
      Понадобится помощь с истребованием оборудования из чужого незаконного владения — обращайтесь.

      С наилучшими пожеланиями,
      Адвокат Мугин Александр С.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Публикации по арбитражной практике Мугина А.С.

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас!

Ваши данные не будут переданы третьим лицам.

Заказать обратный звонок



close